赵某以孩子上学为目的与李某签订房屋买卖合同，并约定10日内完成原有全部户口迁出，否则将支付违约金，却因该房屋原有户口未能迁出，“学区房”指标被占用，导致赵某入学目的不能实现。赵某将李某告上法院，要求赔偿。近日，三中院审结了这起房屋买卖合同纠纷案件，判处李某支付赵某违约金八十八万元。
2015年4月14日，李某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定李某将某“学区房”以880万元价格出卖给赵某，且李某在该房屋所有权转移之日起10日内完成原有全部户口迁出手续。如因其自身原因未将涉案房屋相关的户口迁出的，应当向赵某支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同签订后，双方依约履行合同。2015年6月1日，房屋所有权变更登记至赵某名下。
另查，2000年前后，冯某1和冯某2将户口迁入该“学区房”，李某对此知情。中介公司业务员出庭作证称，赵某在签订房屋买卖合同时就已告知李某其购买房屋是为了解决孩子上学问题，李某也曾承诺于2015年6月底将冯某2户口迁出，但至今未能迁出。
一审法院法院经审理后认为，李某和赵某在合同中明确约定李某应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。现冯某1、冯某2的户口没有迁出，涉案房屋系“学区房”，现赵某的入学目的不能实现。依据左边法律右边和涉诉合同的规定，李某的行为构成了违约。故判决李某于判决生效后十日内给付赵某违约金八十八万元。
一审判决作出之后，李某不服提起上诉，北京三中院经审理认为，李某在明知冯某1、冯某2的户籍所在地在该“学区房”的情况下，仍然与赵某在合同中就户口迁出和违约责任进行了约定，应就其在约定日期内未履行约定义务的行为承担违约责任。涉案房屋系“学区房”，赵某购买该房屋的目的为落户入学，现因冯某1、冯某2的户口未从涉案房屋内迁出，导致买受人入学目的不能实现，故一审法院判决李某依照合同支付违约金并无不当。据此，北京三中院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有左边法律右边约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受左边法律右边保护。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在合同中对户口迁移时间及违约责任作了明确约定，现李某因自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的行为构成了违约，应当承担相应的违约责任，且涉案房屋系“学区房”，逾期迁户直接导致赵某购房目的无法实现，故应按照合同约定承担违约责任。
法官建议
对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事，对于购房人而言，不仅希望能够顺利实现产权过户的目的，还希望购买到的房屋足够“干净”——不存在他人的户口登记。然而实践中，由于房屋买卖合同履行的时间较长，且涉及到诸多当事人之间的配合义务，作为较为特殊的房屋，“学区房”的购买目的较为明显，是为了子女上学使用，且该类房屋的价值也高于普通房屋。故此，如果出卖人未及时迁出户口，将导致购买方的子女无法正常使用入学指标，且将有可能为此承担大额的违约赔偿。在此，法官建议买受人应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用。如果因出卖人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买受人有权要求解除合同，并要求赔偿损失。另外，买受人也可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务；同时也要提醒房屋的出卖人，一定要谨慎查明房屋上是否存在户口登记，及时履行迁出的义务，如果明知“学区房”的指标使用对购买人造成重要影响的，切勿占用，否则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。
