2021年7月23日上海又发布了提高房贷利率和五年内赠予仍记入赠与人拥有的住房套数这两个新政策，进一步提高了买房成本和买房门槛。
在上一篇魔都新房购买指南之为什么要买上海一手房？中我有讲到一手房趋之若鹜的原因。
如果有购房打算，一定要记住只要市场热度不降下来，放在抽屉里的政策可能会层层加码，更打得你措手不及。
唯一的解决之道就是用最短的时间买到一套房，下面是对目前上海一手房购买规则的详细介绍。
积分制究竟是怎么回事？
积分规则详见下图：
由于入围分数线是依照准售房源和130%的认筹上限决定的。
比如有100套准售房源，如果认筹不超过130组，那么就不会触发积分，积分再低都能购买该楼盘。
如果超过130组，那么认筹者积分从高到低排序后确认第130组的积分为入围分数线，入围的的认筹者都能参与摇号。
值得注意的是，触发积分的楼盘有5年的锁定期，购房5年内都不能出售房屋。这主要是为了打击炒房投机客，稳定市场预期，保护刚需人士。
积分制的出台充分贯彻了国家“房住不炒”这一理念。
小胖看房、一房一万等左边公众号右边中都有估分小程序可以方便大家自我评估。
“社保月数”这一项可以通过“上海人社”App进行查询，该记录囊括了个人所有的社保缴纳月数，最为准确。
假如评估下来积分不是很理想，也不代表没有机会买到房子，请耐心往下看。
怎样提高购房积分？
对照五个记分项，试着逐一寻找提高积分的办法：
1.结婚
这个比较适合已经有结婚打算的准夫妻。
当然，领证前务必提前问清楚对方是否5年内有购房记录、贷款记录，否则还要被倒扣分或者增加购房成本。
另外还需要注意“夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”这个规定。
假如你的结婚对象3年内离过婚的，那么要根据TA离异前家庭总套数确定是否有购房资格。
2.落户
这个仅针对非上海户口的购房者有意义。落户本身要符合政策，难度略大，只能干瞪眼了。
3.把房子全部卖掉
由于5年内有卖房记录暂时不影响积分，把全部房子卖掉这样的操作直接可以增加15分，效果立竿见影。
然而，随着政策的不断加码，尤其是二手房贷款难以及二手房指导价的出台，现在要出售二手房显然不如前段时间那么容易了，除非下家有能力支付全款，否则完成交易的周期会很长。有机会另写文章，此处就不展开了。
大家只要记住，只有等下家办出产证，你的产调上才会显示名下无房。如果控制不了交易周期，很容易错过心仪的楼盘。
4.无解
5年内有购房记录，神仙也救不了你，只好等满5年以后再看看那时候的政策了。
5.寻找社保系数较高的楼盘
每个楼盘设置的系数会有所不同。系数越高对基础分低的购房者比较友好，对社保系数低的购房者不利。
值得注意的是不要单纯因为自己的基础分低就直接放弃，实际上还有可以捡漏的机会。这部分我将结合实际认筹的案例进行讲解。
影响入围分的因素有哪些？
自推行积分制以来，入围分上至112.8分（复兴珑御）下至30.5分（金地嘉悦湾，没有触发积分）。
对不同楼盘的基本情况和入围分进行深入研究可以发现这么几个规律：
1.楼盘越稀缺，分数越高。
2.准售房源套数越少，分数越高。
这里不得不谈一谈复兴珑御。
该楼盘地处老西门板块，堪称是市中心中的市中心，离新天地、淮海路、人民广场、南京路商圈都很近，更有8号和10号两条地铁线加持。
此次上市仅有47套准售房源，户型均为194平。
当然，还有我们前文提到过的倒挂问题。倒挂现象严重，开盘价格13.6万，二手房均价高达20万。
按按计算器就能感受到为什么它能刷新积分记录。
再比如唐镇板块的融创未来金融城6月同时推出了A和C两个地块，单价同为元/平，套数分别为302套和437套，入围分数线分别为56.28分和61.3分。
尽管这两个地块都是融创进行统一规划的，但是由于C地块的配套设施更好，所以C地块更受欢迎，从而导致C地块是入围分数线更高。
结合对上述两个楼盘的分析，不难发现影响入围分的因素包括:价格倒挂情况、居住体验（界面、交通、基础配套设施等）、准售套数三个。
这三个因素正是需要大家在购房前认真考量的。
认筹流程是怎样的？
认筹周期一般在一个月左右，主要包括提交认筹资料、摇号、开盘三个阶段。
提交认筹资料自开发商公告之日起，一般为7天。
如果超过认筹上限130%将触发积分，房管局会对认筹资料进行审核，并最终确认入围分数。
随后，开发商会将入围名单交到公证处生成摇号顺序。
开盘当天，入围人员五个一组进入选房区进行选房，直到所有房源售罄为止。
如果还有剩余房源则由未入围人员根据积分高低依次进行选房，这里就有捡漏的机会。
开盘当天没有售罄的楼盘虽然少，但也切切实实存在。
如果你发现了尚未售罄的楼盘，也不要高兴得太早。
在一手房被疯抢的当下，假如开盘当天还有剩余，那么该楼盘大概率都有重大缺陷，购买时必须考虑清楚。
入围就一定能买到心仪的房子吗？
答案是否定的。
讲完积分和认筹规则，可能有些人会过于乐观，但实际分高也不等于你就能如愿买到心仪的房子。
首先，同一时间段只能认筹一个楼盘。
今年上海主要采取集中批量入市的方式供应新建商品住房。目前，已经推出了三批。
由于相同批次认筹时间接近，因此同批次只能选择一个楼盘进行认筹。
此外，一旦认筹购房者的名额就会在系统中被锁定，直到楼盘开盘后才会解锁。
也就是说，可能你前期看中4个楼盘觉得都不错，但如果它们都集中在一个时间段上市，那么你只能优中选优。
这个规定的积极意义在于会分流同类型购房者，更大大降低了投机的可行性，对稳定市场预期有十分积极的作用。
其次，摇号顺序存在运气成分。
由于认筹上限为130%，也就是说100套房源会有至少130组入围（同分情况下同时入围）。
假设100套房源在第120组时售罄，那么第121组之后的购房者甚至都没机会选房子。
第三，即使摇到了前120组，可能还会遇到预算不够、没有选到理想的户型、楼层等不得不放弃选房的情况。
由此可见，选择认筹哪个楼盘很关键。
下一篇将分享一下选盘的心得，欢迎关注。
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