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专家：房价或下降
图片来源：深圳住建局
前几天就有消息称，深圳住建局到长沙考察，或将推出新的限购政策。今天上午9:30，深圳住建局联合多部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，即“新八条”。
重点内容
1.深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
2.夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
即：
离异前家庭拥有一套房产，想在离异3年内购买的：名下无房的一方可按成年单身人士无房的情况购买；名下有房的一方按已有一套房产的情况购买。
离异前家庭拥有两套房产，想在离异3年内购买的：无论名下有无房产，双方均当作已拥有房产者。
3.住房信贷措施完善：
①购房人家庭名下在本市无房、但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
②购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
4.更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
5.享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：
①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
②单套住房套内建筑面积120平方米（含本数）以下或者单套住房建筑面积144平方米（含本数）以下；
③实际成交总价低于750万元（含本数）。
专家解读：比长沙要狠
早在2013年，深圳就曾推出“深八条”，以遏制房价过快上涨，这次再出台“新八条”，也暗示了政策的重要性。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
先行示范区、大湾区等规划利好，叠加疫后货币超发，带来的就是落户炒房（包括中介协助假结婚）、新深圳人提前买房、炒房等。
此次，购房要3年落户、3年社保，基本上堵住了炒房。这个‘3年落户+3年社保’的组合，比长沙要狠，这略微超出预期，反映了上面讲的，政策是倒逼的。
2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，但也有很多漏洞钻。但凡在深圳长期工作居住的人，都知道，离婚炒房，在深圳居民眼里，就是家常便饭。特别是，在近两年“新房打新”和炒房创富的刺激下，深圳离婚潮愈演愈烈，有钱人能离得离婚了。这次，直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞，未来假离婚没有激励了，也可为精准调控。
在高速运转的楼市列车下撒了沙子，深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。不过，稳字当头始终是楼市的主基调，对于深圳，监管层也一再强调，深圳既要调控，也要稳楼市，这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举，未来楼市若明显下行，不排除政策再相向而动。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：
此次政策具有很强的信号意义。
第一，实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。
所以深圳此类做法，也说明部分城市在限购范围上，做了扩大，不光对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。
第二、深圳此类做法，至少说明今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。
通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。
诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱：
此次调整商品住房限购年限的政策较为严厉，一般落户后即可购房，包含一线城市北京、上海，而本次深圳规定落户满三年且连续缴纳36个月社保才能购买商品住房，这条政策抑制一些投资者寻求落户途径购买商品住宅，缓解短期的供需矛盾。
此前，普宅非普界定标准只有容积率、建筑面积，如今在此基础上增加了总价指标，明确界定750万以上的为非普，由于深圳豪宅需要缴纳豪宅税，合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。
在税收调控方面，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，这条政策对二手房影响较大，目前深圳已经进入存量房时代，将对二手市场的过热起到一定的抑制作用。
深圳调控收紧是市场过热的必然结果，房地产调控的关键词仍是“房住不炒、因城施策、房地产市场平稳发展”，深圳本次在因城施策的原则下，结合自身房地产市场出台调控收紧政策。
“新八条”全文
市住房建设局市规划和自然资源局市市场监管局市公安局市地方金融监管局深圳市税务局人民银行深圳市中心支行深圳银保监局
关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知
深建字〔2020〕137号
各有关单位：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就相关事项通知如下：
一、调整商品住房限购年限
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
二、完善差别化住房信贷措施
在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。
根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
三、发挥税收调控作用
更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
四、细化普通住房标准
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：
住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；
实际成交总价低于750（含本数）万元。
五、加强热点楼盘销售管理
对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
六、推行房屋抵押合同网签管理
进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
七、加大二手住房交易信息公开力度
及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
八、严厉打击房地产市场违法违规行为
持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
本通知自发布之日起施行。
深圳市住房和建设局
深圳市规划和自然资源局
深圳市市场监督管理局
深圳市公安局
深圳市地方金融监督管理局
国家税务总局深圳市税务局
中国人民银行深圳市中心支行
中国银行保险监督管理委员会深圳监管局
2020年7月15日
编辑：楼公子
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