今年2月初正逢春节长假，各地楼市的成交量自然会受到不小影响。而春节过后，各地楼市便会逐渐步入正轨。春节刚过，常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政，使得“人才大战”骤然升级。与此同时，随着去年底以来菏泽、珠海等城市相关调控松绑，关于"楼市回暖”的声音也开始出现。
当下各地楼市的真实情况是什么？热点城市的表现往往很有代表性。近日，《每日经济新闻》记者分别赴广州、南京、重庆等热点城市，就这些城市的房地产现状进行了深入调查，以期为读者展示当前楼市最真实的表现。
随着去年底以来菏泽、珠海、广州等地楼市调控陆续松绑，关于“楼市回暖信号来了”的声音不绝于耳。春节刚过，常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政，其中4城降低了落户门槛。
而记者的微信朋友圈近来也十分热闹，不少地产营销人纷纷转发起了各类楼市最新信息，虽然这些信息来源各异，但主题很鲜明——“楼市回暖”。
值得注意的是，“南京社保门槛降低，释放大量购房需求”“南京6个板块突破限价”等信息最为吸引眼球。近日，《每日经济新闻》记者在南京楼市实地走访时发现，一些楼盘的备案价紧贴区域限价，部分房源甚至突破区域限价。与去年下半年的“冰冻”行情对比，南京楼市节后“温暖”开局。
突破限价与日光盘再现
2月18日，南京迎来春节后首个开盘项目。当日晚间，位于南京市雨花台区城南板块的“中海城南公馆”项目正式开盘。记者了解到，该楼盘此次共推出142套精装房源，有536组客户登记报名，中签率26%。最终，不到1个半小时，上述142套房源全部售罄，并成为2019年南京楼市首个“日光盘”。
记者注意到，南京主城区上一次出现“日光盘”还是2个月前。不过值得关注的是，与“日光盘”相比，上述楼盘的备案价格耐人寻味。
《每日经济新闻》记者以购房者身份走访时发现，目前上述楼盘所在的城南板块，一手商品住宅限价在元/平方米左右。不过，根据南京市住房保障和房产局官网信息，上述楼盘此次推出的4栋多层和小高层房源，备案均价在元~元/平方米，虽然也有部分房源的备案价未超过元/平方米的限价标准，但绝大多数房源均超过限价，最高单价甚至达到元/平方米。
不过，由于上述房源为精装修交付，装修备案价格在3500元/平方米左右。即便剔除装修价格因素，仍有一栋楼的房源备案均价超过元/平方米的限价水平。
中海城南公馆的置业顾问对限价松动并不否认，其告诉记者：“放开了限价。”
对于“放开限价”的原因，“一方面是物价的上涨，另一方面对土拍、卖地是好事”。该置业顾问向记者解释道：“像我们周边有几块空地，如果起拍价格很高，又限制这个区域的房价，那开发商也不愿意来拿地。”
记者在该项目营销中心也看到，开发商在沙盘旁贴出了一张说明，“本次开盘销售价格符合相关规定”“开盘当天折后价，小高层大部分房源成交价格为元~元/平方米，洋房大部分房源成交价格范围为元~元/平方米”“部分房源由于位置优越，成交价格高于上述范围”。
而在与上述楼盘仅一站地铁之隔的禹洲嘉荟星岛项目现场，一名置业顾问也向《每日经济新闻》记者表示：“最近限价政策在放松，很多楼盘都突破了。区域限价元/平方米，我们和中海都突破了限价。”
不过值得注意的是，虽然上述两个楼盘都突破限价，但记者从置业顾问处获悉，目前项目均有3%左右的优惠。
尽管突破限价，但中海城南公馆在当日的开盘中依然“日光”。
是否意味着楼市调控放开
《每日经济新闻》记者注意到，除了上述位于雨花台区的部分楼盘突破限价外，实际上从去年下半年至今，南京就有多个板块的新房销售价超过区域限价。
如仙林湖板块的高科紫薇堂，于1月底领取销售许可证，96套精装交付的平墅价格在元~元/平方米，5套毛坯交付的合院别墅价格在元~元/平方米，突破了区域元/平方米的限价。
又如位于秦淮区的万科安品园舍，于去年8月份拿到销售许可证，38套毛坯房源销许均价在元~元/平方米，最贵的一套房源单价达到元/平方米，突破区域元/平方米的限价。
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此外，南京在2月15日修订《南京市积分落户实施办法》，特别是将申请条件中“近2年内连续缴纳社会保险”调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”，并取消落户指标限制。此举也被认为是进一步降低落户门槛。
多个楼盘突破区域限价，以及人才落户门槛降低，是否意味着南京的房地产调控放开？楼市会出现回暖？
“调控依然会继续，会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖，楼市进入横盘时代。”新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。市场下行时放松高端盘价格、房贷利率下调等政策，是房地产市场逆周期调节的预调微调，都会推动住宅市场回温。
不过欧阳捷同时认为，“房住不炒”仍是长期定位，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出。
记者在中海南城公馆营销中心走访时就看到，虽然该楼盘一期项目认筹登记已经截止，但仍有人前来看房咨询。
“目前周边不少区域在拆迁，也只有我们这一个项目在售。”上述楼盘置业顾问告诉记者：“下一期产品会在8月份左右推出，具体价格还要根据到时候的市场需求来定。”
而多家中介门店的置业顾问也向记者表示：“节后来店咨询和带看的客户比之前多了一些。”
不过根据易居研究院的数据，1月份南京商品住宅成交面积75.2万平方米，环比下降18%，同比下降32%。
“突破限价、降低落户门槛，调控政策在楼市降温时出现预调微调，并不意味着调控政策将在短期内放开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，限价的松动，也有助于缓解开发商因成本压力而“减配”所带来的不稳定因素。
“在市场下行期，一些城市的限价政策已经出现微调。突破限价，只是政府把主动权交给企业和市场，但最终项目能不能卖得掉，还是要看价格、产品能不能被市场接受。”同策咨询研究总监张宏伟也向记者表示，预计未来3到4个季度，市场将延续目前的下行趋势。
而《每日经济新闻》记者在咨询南京市民热线时，对方也明确表示：“目前商品住宅限价没有放开。”
高地价项目如何突围
《每日经济新闻》记者注意到，上述突破限价的项目，要么是前两年拿的高价地块，要么定位为高端产品。
如突破区域限价的仙林湖板块的高科紫薇堂项目，开发商南京高科置业在2015年11月27日以总价10.4亿元、溢价率88%、楼面价2.1万元/平方米竞得该项目用地时，也是彼时仙林湖的“地王”。信息显示，地块出让面积4.5万平方米，规划建筑面积约5万平方米。
再如秦淮区的万科安品园舍，虽不是“地王”项目，但定位为高端别墅类产品，门槛也较高，最便宜的一套总价超过2000万元。
而同样突破区域限价的中海城南公馆项目，由中海地产于2017年9月20日，以总价43.2亿元、溢价率27%竞得。虽然溢价率不高，但要求现房销售。
此外，目前的南京单价“地王”——位于建邺区河西南板块的葛洲坝中国府将于今年上市，其未来的市场表现饱受关注。据悉，2016年5月，葛洲坝以总价32.8亿元、溢价率110%、楼面价约4.52万元/平方米竞得该地块，刷新了南京楼面单价“地王”纪录，不仅远超地块所在的河西南板块3.5万元/平方米的限价，也超过整个河西区域最高4.5万元/平方米的限价。
“我们拿地的价格比较高，因为限价，周边楼盘的价格比较低，目前我们的价格还没有出来，大概在6、7月份会开盘。”葛洲坝中国府的置业顾问告诉记者，“不过我们最小的户型190平方米，（售价）应该会超过1000万元。”
在市场降温的大环境下，高地价和高端项目接连上市，又如何实现突围呢？
“房企近两年拿的地王项目，要么平价出货回笼资金，要么继续观望等待市场回暖。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“对这些地王项目，一些全国性布局、资金实力强的大中型开发商可以通过其他项目的收益来平滑风险；但一些小开发商可能就吃不消，会面临较大的资金压力，需要考虑通过股权转让方式进行2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确主要目标，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，成本分担和利益共享机制更加完善，梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。
据了解，城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。近年来，都市圈建设呈现较快发展态势，但城市间交通一体化水平不高、分工协作不够、低水平同质化竞争严重、协同发展体制机制不健全等问题依然突出。
为此，《意见》提出，要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。推动人力资源信息共享、公共就业服务平台共建。
此外，要构建都市圈一体化发展机制，加快构建都市圈协商合作、规划协调、政策协同、社会参与等机制，凝神聚力推进都市圈建设重点任务落地。其中，在强化政策协同机制方面，积极构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制，加强城市间税收优惠政策协调。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。联合开发。”
不过严跃进同时认为，目前楼市调控政策已很严厉，房贷利率也处于高位，政策见顶的声音越来越多，部分城市政策出现微调，“地王项目的压力或许会有所减轻，但产品和价格，仍是地王项目脱困的关键”。
而张宏伟也认为，产品和价格依然是高价地项目突围的关键。“高价地项目会不会因为限价松动而解套，最终还是要看市场大行情，以及产品、价格能不能被市场接受。”张宏伟说。
