来源：21世纪经济报道
原标题：“双万”城市保障性租赁住房图谱：杭州选址注重交通便捷，深圳设置租金“涨停板”
各地保障性租赁住房发展加速度。
21世纪经济研究院研究员李莎加快发展保障性租赁住房是新发展阶段住房保障工作的重中之重。住建部明确，“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系。根据住建部统计，作为“十四五”开局之年，今年全国40个重点城市计划新筹建保障性租赁住房93.6万套。
从6月24日《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，特别是7月22日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开以来，多地确定“十四五”期间保障性租赁住房建设目标，细化保障性租赁住房建设细则，多举措增加保障性租赁住房供应，完善相关配套支持政策等，推动保障性租赁住房建设。
如11月5日，广东发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，“十四五”期间广东计划筹集建设保障性租赁住房129.7万套（间），这在目前全国各省目标任务量中居于首位。截至10月底，广东已筹集建设保障性租赁住房18.56万套（间），完成2021年目标任务的83.5%，受益人口超50万人。
保障性租赁住房的特殊性和重要性是什么？各地如何细化和落实“十四五”期间保障性租赁住房建设？21世纪经济研究院尝试通过回顾保障性租赁住房政策，分析保障性租赁住房的政策逻辑，并以14个“双万”城市（人口超千万、GDP破万亿）为样本，探寻各地如何将发展保障性租赁住房落到实处。
保障性租赁住房政策“组合拳”
第七次全国人口普查数据显示，2020年全国流动人口近3.76亿人，10年间增长近70%，市场租房需求进一步扩大。数据显示，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的租房人口占常住人口比例超过40%。
整体看，我国住房绝对短缺问题已经解决，但住房结构性短缺问题仍然显著。大城市经济活跃，产业发达，人口虹吸能力强，但大城市房价高，相当一部分人很难通过购房解决居住问题，只能转向住房租赁市场。
但是，我国住房租赁市场存在房源供应不足、质量参差不齐、租赁关系不稳定、租金较高且缺乏租金管控规范、以个人业主出租为主等问题，发展仍然存在较大短板。大城市青年人、新市民等城市“夹心层”很可能步入买不起房又租不好房的困局。
2015年，中央经济工作会议将“租购并举”作为深化住房制度改革的重要方向。但长期以来，我国城市居民解决住房问题的思路都以购房为主，之前房价持续上涨、租购不同权等现实问题又强化了居民的购房观念，租购结构发展失衡问题仍然悬而未决。
保障性租赁住房政策的推出，为规范住房租赁市场，解决大城市新市民、青年人居住难题，推进租购并举的住房制度改革，促进人产城融合发展打开了新思路。
2019年年底，住建部部署13城完善住房保障体系试点工作，重点即大力发展政策性租赁住房，主张利用闲置土地和闲置房屋等建设租赁住房。在此基础上，2020年中央经济会议提出要重视保障性租赁住房建设。此后，发展保障性租赁住房政策推出节奏加快。今年两会明确，要增加保障性租赁住房供给，其后在“十四五”规划纲要、中央政治局会议、住建部座谈会、国常会等文件和会议中，均涉及保障性租赁住房相关内容。
6月24日，国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称：国办《意见》）正式推出，明确保障性租赁住房主要以建筑面积不超70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
《意见》明确，要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计。与之前住房保障形式不同，保障性租赁住房切换政策重心，引导多渠道供给、多主体投资，鼓励发展和盘活存量土地、房屋，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。
为顺利推进保障性租赁住房建设，《意见》进一步提出“一揽子”支持政策，包括土地支持政策、中央补助资金支持、降低税费负担、执行民水民电价格、进一步加强金融支持等等。通过政策“组合拳”，着力解决既不符合公租房申请要求，又不具备共有产权房购买能力的新市民、青年人的住房问题。
7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。
住建部数据显示，1-9月，全国40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。
地方保障性租赁住房建设“加速度”
政策力推之后，各地保障性租赁住房建设工作密集进入加速期。
21世纪经济研究院以14个“双万”城市为样本，即北京、上海、广州、深圳、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、西安、郑州、青岛、天津和长沙，对各市保障性租赁住房的发展目标、建设细则和最新进展进行梳理研究。
截至11月12日，14城中，广州、苏州、成都、杭州、武汉、青岛等已推出保障性租赁住房专项指导文件的征求意见稿或正式意见；深圳、天津发布了非居住存量房改建保障性租赁住房指导意见的征求意见稿；上海和广州发布住房发展“十四五”规划，均有保障性租赁住房建设要求，西安则针对性发布“十四五”保障性租赁住房发展规划。
步入11月之后，各地保障性租赁住房政策设计节奏明显加快，深圳、杭州、武汉、西安、青岛5城的相关文件均在11月推出。可以预见，北京、重庆、长沙等城市的保障性租赁住房发展细则也在加紧制定和公开中。
从目标看，各地均明确要加大保障性租赁住房供应力度，多市明确“十四五”期间保障性租赁建设数量占住房供应总套数的30%以上。例如，杭州明确在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房33万套（间），新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数比例力争达到30%以上。
从保障对象看，部分城市在国办《意见》基础上将保障对象要求具体化。例如，武汉规定在该市正常缴纳社保且无自有住房的新市民、青年人及符合武汉人才租房承租条件的对象符合要求；青岛在征求意见稿中明确，需要同时满足青岛常住户口或在青岛办理居住登记，已与用人单位签订劳动合同，连续在青岛缴纳6个月以上社保，本人及配偶在固定区域无房4个条件方可租赁保障性租赁住房。
住房选址方面，各地明确保障性租赁住房建设要充分考虑交通等因素，平衡职住问题。例如，杭州鼓励利用地铁、公交停保基地等上盖物业新（改）建保障性租赁住房，明确新开工建设的保障性租赁住房主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。
租金也是租房人关注的焦点之一。国办《意见》明确，保障性租赁住房的租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。深圳在此基础上规定年租金涨幅不超5%，单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意可按月、季、年收取租金。成都则规定未享受其他住房保障的，租金为市场租金的90%，青岛则规定租金标准不高于同区域住房市场租金的80%，原则上每3年调整一次。在租期方面，青岛规定单次租赁期不超3年，可续租。
另外，各地也对保障性租赁住房建设的政策支持、税费减免、土地优惠、退出机制等方面进行了规定，如苏州规定用出让方式供应的保障性租赁住房土地，价格上限为周边商品房地价均价的10%；利用闲置或低效利用的非居住既有建筑临时改建为保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；按相关规定提供税收和费用支持。
各类政策支持提高了企事业单位参与保障性租赁住房建设的积极性，稳定和扩大了保障性租赁住房供应，有助于解决大城市住房难题；也提高了存量土地、建筑的使用效率，缓解大城市供地压力。
需要注意的是，各地为避免保障性租赁住房在实施过程中可能出现的乱象，也有相应补充规定。如11月5日，北京发布关于严禁公租房、保障性租赁住房变相销售行为的通知，明确不得上市销售或变相销售保障性租赁住房，严禁以公租房、保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策等。
从国办保障性租赁住房建设指导文件推出至今，多地在四个多月的时间里对保障性租赁住房建设的目标、建设方案等等进行明确和细化，稳步推进保障性租赁住房建设。这些地方样本丰富了保障性租赁住房建设的地方经验，为其他城市的保障性租赁住房建设提供参考。
21世纪经济研究院认为，大力发展保障性租赁住房，从解决大城市居住问题视角来看，有利于大幅增加长期稳定的租赁房源供给，缓解新市民和青年人的租房压力，降低大城市人口流动门槛，促进人产城融合发展。从房地产行业层面来看，这在一定程度上也能使部分人群从购房市场转向租房市场，降低购房需求，平抑房价，助力租购并举的住房制度建设，促进房地产平稳健康发展。
（作者：李莎）
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