今日（7月5日），深圳土地矿业权交易平台挂牌16宗住宅用地，交易时间为8月10日，起拍总价为349.83亿！
01
宝中宗地：A003-0434
商品房毛坯限价8.86万/平！
宗地A003-0434占地面积0.98万㎡，建筑面积5.34万㎡，起拍总价16.65亿，最高限制地价19.14亿。
这其中，无偿移交给政府保障租赁房0.5万㎡，企业自持租赁房1万㎡。
宗地A003-0434位于宝安中心区幸福海岸西北侧，宝源南路与玉律路交汇处，建成后商品房毛坯限价8.86万/平，若加上装修0.5万/平，最终预计均价为9.36万/平。
相比当前周边二手房如深业新岸线、幸福海岸10万/平出头价格，大概有接近1万/平倒挂价差。
02
龙岗宗地：G-0090
商品房毛坯限价3.95万/平！
比二手房指导价还贵！
宗地G-0090占地面积1.87万㎡，建筑面积9.5万㎡，起拍总价14亿，最高限制地价16.15亿。
这其中，无偿移交给政府保障租赁房0.89万㎡，企业自持租赁物业1.78万㎡。
宗地G-0090位于龙岗五联片区，在珑禧东侧空地块，建成后商品房毛坯限价3.95万/平，加上装修费0.3万/平，最终预计均价4.25万/平！
不过，该宗地预计最终商品房价格高于周边二手房指导价3.8万/平，加上区域面貌一般，之前不少新盘项目启动转介。
03
坪山宗地：G-0046
商品房毛坯限价3.75万/平！
宗地G-0046占地面积3.1万㎡，建筑面积11.4万㎡，起拍总价11.19亿，最高限制地价12.86亿。
这其中，无偿移交给政府保障租赁房0.9万㎡，企业自持租赁物业1.8万㎡。
宗地G-0046位于坪山深圳技术大学东侧，旁边即竹韵家园，距离在建16号线技术大学站大概700多米，建成后商品房毛坯限价3.75万/平，加上装修费0.3万/平，预计均价4.05万/平。
该宗地距离深中坪山创新学校不算远，应属于学区内，不过周边现状、配套较差，之前燕澜和鸣开盘启动转介，预计后续情况类似。
04
公明宗地：A642-0506
商品房毛坯限价4.75万/平！
不如2022开盘的深业云筑！
宗地A642-0506占地面积2.1万㎡，建筑面积10.52万㎡，起拍总价14.43亿，最高限制地价16.59亿。
这其中，无偿移交给政府保障租赁房0.95万㎡，企业自持租赁物业1.9万㎡。
宗地A642-0506位于公明北片区，大概距离13号线二期公明北站300多米，建成后商品房毛坯限价4.75万/平，若加上装修0.3万/平，即均价5.05万/平。
周边面貌较为一般，加上宗地建成后商品房整体价格高出近期开盘的深业云筑备案均价4.68万/平（开盘93折=4.35万/平）接近0.7万/平，可见性价比一般。
05
光明宗地：A503-0096
商品房毛坯限价4.89万/平！
比中海观园贵10%!
宗地A503-0096占地面积1.89万㎡，建筑面积11.356万㎡，起拍总价21.13亿，最高限制地价24.29亿。
这其中，无偿移交给政府租赁保障房1.035万㎡，企业自持租赁物业2.07万㎡。
宗地A503-0096位于光明高铁城附近，即之前华润宗地A503-0095旁边，该宗地商品房毛坯限价4.89万/平，加上装修费0.3万/平，预计最终均价5.19万/平。
相比之下，以上两宗宗地比即将入市的中海观园毛坯限价4.44万/平+0.3万/平装修费的价格要贵10%！
06
上塘宗地：A818-0479
商品房毛坯限价7.33万/平！
比中海闻华里贵0.35万/平！
宗地A818-0479占地面积0.89万㎡，建筑面积4.48万㎡，起拍总价10.07亿，最高限制地价12.73亿。
这其中，无偿移交给政府租赁保障房0.97万㎡，企业自持租赁物业0.35万㎡。
宗地A818-0479位于金地上塘道1期南侧，建成后商品房毛坯限价7.33万/平，加上装修费0.4万/平，预计均价7.73万/平。
这个价格比旁边深业宗地还贵0.12万/平，比待入市的中海闻华里7.38万/平（毛坯限价6.98万/平+0.4万/平装修）贵出0.35万/平，加上地块较小房源不多，整体性价比一般。
07
前海宗地：T102-0410
商品房毛坯限价10.71万/平！
综合均价比润峯府等贵0.1万/平！
宗地T102-0410占地面积2.42万㎡，建筑面积11.93万㎡，起拍总价44.6亿，最高限制地价51.29亿。
这其中，无偿交付给政府租赁保障房1.1万㎡，企业自持租赁物业2.2万㎡。
宗地T102-0410位于听海达到与前海二路南向交汇处，距离5号线地铁前海公园站大概300多米。建成后商品房毛坯限价10.71万/平，加上装修费0.6万/平，最终均价为11.31万/平。
不远处的前海润峯府开盘均价11.21万/平，龙光前海天境花园11.2万/平，相比之下宗地T102-0410商品房略贵0.1万/平。
08
碧海宗地：A104-0147
商品房毛坯限价7.433万/平！
倒挂空间2万/平！
宗地A104-0147占地面积1.68万㎡，建筑面积6.73万㎡，起拍总价19.1亿，最高限制地价21.96亿。
这其中，无偿交付给政府公租房0.6万㎡，企业自持租赁住房1.2万㎡。
宗地A104-0147位于宝安碧海片区华丰前海湾一期西侧，建成后商品房毛坯限价7.433万/平，加上0.4万/平装修费，最终均价7.833万/平。
相比之下，周边二手房华丰前海二手房市场价10万/平出头，宗地A104-0147商品房有2万/平倒挂空间。
09
沙井会展新城宗地：A301-0586
商品房毛坯限价4.795万/平！
比旁边云海臻府贵0.18万/平！
宗地A301-0586占地面积3.785万㎡，建筑面积15.14万㎡，起拍总价26.98亿，最高限制地价31.02亿。
这其中，无偿移交给政府公共租赁住房1.46万㎡，企业自持租赁住房2.93万㎡。
宗地A301-0586位于去年底新拍地云海臻府旁边，属于沙井会展新城极少量住宅项目之一，建成后商品房毛坯限价4.795万/平，加上装修费0.3万/平，最终均价5.095万/平。
相比之下，云海臻府毛坯限价4.61万/平+0.3万/平装修费，宗地A301-0586商品房要贵出0.185万/平。
10
龙岗宝龙宗地：G-0004
商品房毛坯限价3.91万/平！
比二手房指导价贵出1万多/平！
宗地G-0004占地面积0.77万㎡，建筑面积3.3万㎡，起拍总价3.87亿，最高限制地价4.45亿。
这其中，无偿交付给政府公租房2930㎡，企业自持租赁住房5840㎡。
宗地G-0004位于宝龙片区，处于龙岗与坪山交界处位置，旁边即金竹蓝钻小区，建成后商品房毛坯限价3.917万/平，加上装修0.3万/平，最终均价4.217万/平。
相比之下，旁边金竹蓝钻二手房指导价仅有3万/平，宗地G-0004商品房要贵出1.2万/平。
值得注意的是，不久前宣布的深圳高级中学龙岗学校落户在宗地G-0004旁边，并且金众蓝钻有众多小户型，建面从35-44-50-70-89平1-3房不等，价格还便宜不少。
综合来看，宗地G-0004商品房性价比不如旁边二手房金众蓝钻。
11
龙岗中心城北宗地：G-0006
商品房毛坯限价4.45万/平！
比周边二手房指导价贵出0.85万/平!
宗地G-0006占地面积0.73万㎡，建筑面积3.3万㎡，起拍总价3.87亿，最高限制地价3.87亿。
这其中，无偿交付给政府公租房2930㎡，企业自持租赁住房5840㎡。
宗地G-0006位于龙岗中心城北部，旁边为天健郡城、城建御府名筑，建成后商品房毛坯限价4.45万/平，加上装修费0.3万/平，最终均价4.75万/平。
相比之下，周边二手房指导价3.9万/平，天健郡城二手房市场价大概4万/平出头，宗地G-0006商品房要贵出0.7万/平，并且地块较小，性价比低。
12
深圳北宗地：A806-0400
商品房毛坯限价7.245万/平
比对面保利招商龙誉贵0.2万/平！
宗地A806-0400占地面积1.2万㎡，建筑面积7.2万㎡，起拍总价19.39亿，最高限制地价22.29亿。
这其中，无偿移交给政府公租房6870㎡，企业自持租赁住房㎡。
宗地A806-0400位于龙华深圳北站附近，距离之前拍地保利招商龙誉100多米，建成后商品房毛坯限价7.245万/平，加上装修费0.4万/平，最终均价7.645万/平。
相比之前，不远处保利招商龙誉毛坯限价7.05万/平+0.4万/平装修费，宗地A806-0400商品房要贵出0.2万/平。
13
深圳北宗地：A806-0401
商品房毛坯限价7.245万/平
比对面保利招商龙誉贵0.2万/平！
宗地A806-0401在宗地A806-0400旁边，并且体量大很多，占地面积5.7万㎡，建筑面积45.83万㎡，起拍总价79.69亿，最高限制地价91.64亿。
宗地A806-0401建成后商品房毛坯限价7.245万/平，加上装修费0.4万/平，最终均价7.645万/平。
14
坪山宗地：G-8038
商品房毛坯限价3.75万/平！
宗地G-8038占地面积1.6万㎡，建筑面积8万㎡，起拍总价8.87亿，最高限制地价10.2亿。
这其中，无偿移交给政府公租房7400㎡，企业自持租赁住房㎡。
宗地G-8038位于燕澜和鸣旁边，不远处即深中坪山创新学校，建成后商品房毛坯限价3.75万/平，加上0.3万/平装修费，最终均价4.05万/平。
不过，由于周边配套较差，人气略不足，新盘转介避免不了。
15
宝中宗地：A001-0212
商品房毛坯限价8.86万/平
A001-0212宗地总占地面积1.52万㎡，建筑面积10.38万㎡，起拍总价28.29亿，最高限制地价32.53亿。
这其中，企业自持租赁住房起始面积4600㎡，最高限制面积9190㎡。
A001-0212宗地位于宝安中心区海韵学校东侧，建成后商品房毛坯限价8.86万/平，加上装修费0.4万/平，最终均价9.26万/平。
周边二手房第五大道二手房价格大概12万多/平，深业新岸线、幸福海岸二手房价格大概10万出头。
16
大运宗地：G-0153
商品房毛坯限价5.24万/平！
比深铁大运项目贵0.16万/平！
宗地G-0153占地面积2.93万㎡，建筑面积15.34万㎡，起拍总价25.54亿，最高限制地价29.37亿。
这其中，企业自持租赁租房起始面积㎡，最高限制面积㎡。
宗地G-0153位于大运片区佳兆业未来城西侧，建成后商品房毛坯限价5.24万/平，加上装修费0.3万/平，最终均价5.54万/平。
不过，深铁大运地铁综合项目毛坯限价仅5.08万/平，位置相对更好，宗地G-0153商品房要贵出0.16万/平。
总结
01、本批次土拍挂牌16宗住宅地，起拍总价349.83亿！
02、本批次土拍限制条件中均无可售型安居房，全为租赁住房或公租房。
03、本批次总建筑面积超过20万平项目，仅有深圳北宗地A806-0401。可以预见趋势是未来土拍小地块趋势明显，大花园大社区稀缺。
04、值得关注的地块：
宝中A001-0212宗地、A003-0434宗地商品房毛坯限价8.86万/平，倒挂空间在2万出头/平。
碧海A104-0147宗地，商品房毛坯限价7.43万/平，倒挂空间2万/平。
前海T102-0410宗地，商品房毛坯限价10.71万/平，比润峯府略贵0.1万/平。
深圳北A806-0401宗地（比A806-0400）强，商品房毛坯限价7.245万/平，比对面保利招商龙誉贵0.2万/平！
其他宗地不如现阶段待入市或已入市的同区域新盘。
05、本轮土拍宗地超过一半的商品房限价出现涨势，最大涨幅10%，为光明A503-0096宗地商品房毛坯限价4.89万/平，高出中海观园0.45万/平。
