深圳的户籍人口仅300多万，而2016年深圳有望新增入户人口38万，一年户籍人口增幅有望超过10%。
中房报记者翁晓琳深圳报道
在深圳“市龄”36岁之际，一口气颁布《深圳市户籍迁入若干规定》等三个重要文件，宣布开启增辟人才和存量人口的专用入户渠道，入户门槛大为降低。
作为一个人口过千万的城市，深圳的户籍人口仅300多万，人口结构严重倒挂，由此引出的资源配置等问题一直是制约深圳发展的难题之一。《关于深圳市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年计划（草案）的报告》提出，“2016年，在册户籍人口达到405万”这一目标，2016年深圳有望新增入户人口38万，一年户籍人口增幅有望超过10%。
“深圳人”门槛降低
深圳市政府日前相继印发了《深圳市人民政府关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《深圳市户籍迁入若干规定》和《深圳市居住登记和居住证办理规定》“1+2”文件，对入户等事项作了新规定。
一系列文件明确提出要扩大户籍人口规模，稳妥推进户籍制度改革，保持户籍人口有质量地稳定增长，完善人才引进迁户条件，确保各类人才无障碍入户，并重点分类保障非深户籍人口公共服务。
深圳落户的宽松还体现在申领居住证的条件上。在政策调整之前，深圳市对于人才的引进采用的是积分制，必须积满100分才能申请入户，若仅有大专学历而没有其他加分项则只有60分，要落户深圳是一件非常困难的事。具有全日制硕士研究生学历和硕士以上学位的引进人才，无需在深圳居住登记且缴纳社保满一年，即可直接申领居住证。
如今在新的居住规定中，条件扩大到“具有全日制大专及以上学历的人员”，还新增加具有较高专业技能以及深圳产业发展需求两类可直接申请。这意味着只要拥有大专学历就可以成为“深圳人”。
按照深圳市委书记马兴瑞在讲话中提到，深圳人才的总量和质量与其他大型一二线城市相比有所差距，突出表现在整体素质不高和高层次人才总量不足、国际化人才不足等问题上。
近年来深圳也一直在提升户籍人口比重上“做文章”。2012年，深圳市就已经取消大学毕业生个人申办接收院校限制，实现大专及以上应届高校毕业生无限制引进入户。
2015年1月，深圳正式实施《深圳市人才安居办法》，对申请了深圳市户籍的新引进人才提供租房补贴，补贴标准为本科6000元/人，硕士9000元/人，博士元/人。2016年又将补贴提高至：本科生1.5万元/人、硕士生2.5万元/人、博士生3万元/人，均是过去两倍以上。
公开数据显示，到2020年，北上广深分别给自己设定的人口目标是2300万、2500万、1550万、1480万人，以2015年数据作为期初数，深圳将是人口增量最多的城市。
深圳市委组织部部长郑轲透露：“市委、市政府决定尽快出台人才新政，而且要求有大的突破。人才新政在力度、广度、深度上将是前所未有的。”
“落户条件放松是为了把基础人才，即具有一定高等学历的人才吸引至深圳，大量集聚后，城市基本公共服务和集聚能力才会提高，城市发展才有后劲。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示。
房价和人口呈正相关增长
作为四个一线城市中面积最小的城市，深圳面积只有上海的30%、广州的26%、北京的11.9%，依靠自身独有的集约发展模式，深圳创造的地均产出是上海的2.61倍、广州3.6倍、北京的6.2倍。
早在2013年，深圳市政府在深圳湾、福田中心区、后海中心区、留仙洞片区和龙华核心区都规划了总部基地。
深圳“十三五”规划也提出加快发展总部经济，包括引进世界500强、大型央企和民营领军企业集团，支持在深设立国际总部、区域总部或职能性总部。此外，深圳还提出“东进战略”，将在东部地区的龙坪中心（即龙岗和坪山）建设成为第三个城市中心。
深圳市发改委主任王宏彬表示，“目前深圳潮汐式的人才模式，对城市的产业发展非常不利。‘东进战略’将在职住平衡的布局下，即大部分居民可以就近工作，出行距离和时间在一个合理的范围内，达到居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等。”
去年深圳房价上涨一骑绝尘，现在中心区域如福田区、南山区均价已经超过7万元/平方米。不少人不得不过上住在外围区域如龙岗、坪山乃至东莞、惠州的临深片区，在福田、罗湖、南山上班的生活，这被称作“潮汐式”人才模式。“东进战略”实施后也将更好分布人口，为深圳发展腾挪空间。
值得注意的是，深圳户籍人口从2012年的287.62万增加至2015年的367万，深圳房价也在不断攀高中。去年深圳净流入60万人口，位居四大城市之首，以年轻人居多。这意味着虽然房价高，但是深圳对人才和资本的吸附能力非常大。
李宇嘉表示：“去年深圳人口增长确实相对快一些，过去十几年深圳每年增加人口也就10万，主要是和深圳大宗创业、金融业、高新技术互联网发展快相关。未来一线城市对年轻人口争夺是必然趋势。”
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，“一个城市人口净流入是房地产发展的指标，像去年上海人口净流入是负增长都引起了房地产发展的担忧，所以深圳放开人口落户，也是为了增加城市的竞争力，让房地产更好发展。”
人口结构关乎城市活力
此次落户政策落地，也引起了市场讨论，或将令深圳楼市恢复政策变动前的量价水平。
深圳限购政策升级后，要求非深户购房社保“一年变三年”，门槛的提高影响了深圳这数月的楼市成交量。深圳中原研究中心数据显示，新政之前，非深户在成交中的占比大概是35%，现在已经持续下降到30%以下。
深圳中原研究中心经理王飞表示：“落户放松这个政策应该看作是政府对人才的吸引政策，短期内不会直接刺激成交量价，增加的潜在需求要变成有效需求仍需要时机，现在阻碍成交量价的根本还是深圳的高房价。”
美联物业全国研究中心总监何倩茹看法类似：“放松入户政策，首先是深圳市政府的一项民生政策，不应该过多地向楼市这边解读。另外，这次入户政策的变动，会增加了购房名额，但这些是否都为有效需求，要打一个问号。”
不过在开发商眼中，深圳依然是一个人口流入大，需求强劲的城市。深圳控股有限公司相关负责人就在业绩会上对中国房地产报记者表示：“受楼市调控政策影响，深圳房地产成交量下滑，价格相对平稳，市场情绪转为理性，但真实购房需求依旧旺盛。深圳市场拥有庞大的刚性需求和改善需求，持续涌入的就业人口，且土地供应及其稀缺，这些基本面因素在较长时间内不会发生改变，将长期支持深圳房地产市场。”
深圳控股董事会主席吕华更是直言：“现在深圳随便一个项目可能是外地20个项目产生的收益，尤其是三四线城市。我们还会以深圳市场为主。”
已经在深圳拥有20个项目，总建筑面积近1200万平方米的中国恒大集团总裁夏海钧在业绩会上表示：“深圳是恒大在一线城市中最重要的布局城市。深圳是一个年轻、开放、包容的城市，城市建设进程在加快，这为恒大开拓深圳市场提供了机遇。”
